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Mietpreisbremse: Hauptausschuss verschafft sich Klarheit über Regelung

Noch zu viele Wohnungen frei, die Mietbelastung nicht hoch genug. Das sind zwei der Gründe, warum in der Gemeinde Schönefeld aktuell weder Mietpreisbremse noch geringere Kappungsgrenze gelten. In einer Sondersitzung beschäftigte sich am Freitag der Hauptausschuss der Gemeinde Schönefeld erneut mit dem Thema. Ziel war es, die näheren Hintergründe zu erfahren, die dazu geführt haben, dass die Gemeinde aus der entsprechenden Gebietskulisse gefallen ist. In einem sehr tiefgründigen Vortrag erläuterte Dr. Moritz Leutner von der Firma F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH die dazu erstellten Gutachten. Das Hamburger Institut war im Vorfeld der Verabschiedung der jüngsten Verordnung zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze vom Brandenburger Infrastrukturministerium mit der Evaluierung der Wirksamkeit der Regelungen als auch der Erstellung der Gebietskulisse beauftragt worden.

In letzterer Frage ging es primär darum, zu bewerten, in welcher der mehr als 400 untersuchten Kommunen von einem besonders angespannten Wohnungsmarkt zu sprechen ist. Dort sollten die Regelungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze greifen. Die Bewertungsmatrix umfasste dabei vier Prüfmerkmale. Neben der Wohnungsversorgung und der Mietbelastung durch die Wohnkosten wurden die aktuellen Mieten als auch die Entwicklung der Mieten betrachtet und ins Verhältnis zum Bundesdurchschnitt gesetzt. Die Kriterien galten als erfüllt, wenn die Leerstandsquote unter einem Prozent lag, die Mietbelastung der Bruttokaltmiete über 27 Prozent betrug, und sich die Höhe der Angebotsmieten im Vergleichsjahr als auch deren Entwicklung (ausgehend von 2012/13) unterhalb des Bundesdurchschnittes bewegten. Zugrunde gelegt wurden Daten aus dem Jahr 2018, da nur diese für das in 2019 erstellte Gutachten überall vollständig vorlagen.

Keine der Kommunen im Land Brandenburg erfüllte alle vier Kriterien, denn nirgends war die finanzielle Belastung durch die Wohnungskosten höher als im Durchschnitt der gesamten Republik. Ein besonders gefährdeter Wohnungsmarkt wurde jedoch auch noch angenommen, wenn drei der vier Prüfmerkmale erfüllt waren. Dies war bei 19 Gemeinden der Fall, die sich nun in der Gebietskulisse für die Mietbegrenzungsverordnung wiederfinden. Schönefeld lag zwar bei der Höhe der Angebotsmieten und der Mietentwicklung über dem Bundesdurchschnitt, kam letztlich damit aber nur auf zwei der zu erfüllenden Merkmale und fiel aus der Gebietskulisse heraus. Neben der unterdurchschnittlichen Mietbelastung trug dazu der aktuell noch zufriedenstellende Wohnungsversorgungsgrad bei. Die Leerstandsquote liegt über einem Prozent. Es wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage damit gegenwärtig noch gut bedient werden kann.

Die Mitglieder des Hauptausschusses verwiesen diesbezüglich auf die überholte Datenlage und das enorme Wachstum der Gemeinde. Allerdings: Neubauten sind von der Regelung der Mietpreisbremse ohnehin nicht erfasst. Auch sei die Entwicklung neuen Wohnraums durchaus positiv, erläuterte Moritz Leutner. Dies entspanne den Wohnungsmarkt. Er riet dazu, die Menge der Wohnbebauung zu steuern und gegebenenfalls mit Hilfe kommunaler Wohnungsbauunternehmen günstigen Wohnraum zu schaffen.

Damit eine Mietpreisbremse, wenn sie denn gilt, überhaupt Wirkung entfalten kann, sei ein qualifizierter Mietspiegel unerlässlich. Ohne sei die Hürde für Mieter, sich ihr Recht einzufordern sehr hoch. Grundsätzlich hätten die Gutachter aber keine Verstöße festgestellt, erklärte Leutner. Die Vermieter hielten sich an die Regelungen. Die Untersuchung zur Wirksamkeit von Kappungsgrenze und Mietpreisbremse ergab zudem, dass beide Regelungen keinen Einfluss auf den Neubau oder Modernisierungen haben und auch keine preisdämpfende Wirkung entfalten.

Für die Ausschuss-Mitglieder hatte der Vortrag einen gewissen AHA-Effekt. Auch Schönefelds Bürgermeister Christian Hentschel zeigte sich zufrieden. Es seien sehr viele Fragen beantwortet worden, die Entscheidung des Ministeriums nun nachvollziehbar. Für Schönefeld ginge es jetzt darum, die eigene Datenlage zu verbessern. Auch der gerade neu gegründete Ausschuss „Bezahlbarer Wohnraum“ müsse zügig seine Arbeit aufnehmen. „Wir müssen genau schauen, wo wir den Hebel ansetzen“, sagte Christian Hentschel. Vermieter sollen auch weiterhin in Schönefeld ausreichend Einnahmen generieren, aber es müsse auch Wohnraum für jene Menschen geben, die sich nicht so viel leisten können“, erklärte er. Auch hier werde es Aufgabe des neuen Ausschusses sein, die richtigen Instrumente zu finden und zu entwickeln.

Derzeit laufen die Abstimmungen mit den Fraktionen zur Klärung des Ausschussvorsitzes. Ist diese Frage geklärt, wird sich der Ausschuss konstituieren. Die Mitglieder waren bereits in der jüngsten Gemeindevertreter-Sitzung bestimmt worden. Danach erhält die CDU/AfE-Fraktion zwei Sitze, alle anderen Fraktionen je einen.

 

Regelung

Mögliche Erhöhung

Geltungsbereich

Bemerkungen

Kappungsgrenze

max. 15 % in drei Jahren (lt. Gesetz 20 Prozent)

Bestandsmieten

Miete muss gering sein, damit KG Wirkung entfaltet

Mietpreisbremse

max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete

Neu- und Wiedervermietung

Ausnahmen: Renovierungen, Neubau

 

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